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危老重建成近年熱門投資開發話題，建商、壽險開始轉向老舊大樓的土地整合與重建，看準改建後可創造更高價值，造成2020年危老重建案大爆發，又以台北市核定案件占全台最多，總計2020年核定257件，已遠遠超越前兩年加總，呈現倍數成長，而北市最踴躍的區域以士林區的34件最多，其次是中山區的33件以及北投區的33件。都更危老重建後的誘因，導致北市老舊商辦開始有了重建規劃，這也使得新的頂級商辦搶手，招租反應熱烈。

信義全球資產公司總經理柯宏安分析，隨著政府大力推動都更危老，而危老重建對於較單一所有權的業主，因沒有整合問題，申請到核准拿到建造及容積獎勵最快只需要半年的時間，可以省去繁瑣的都更流程，且政府提高容積獎勵誘因，使得壽險、飯店業加入危老重建案，像新光人壽的新光纖維大樓、國泰人壽的中興商業及民生復興大樓皆已通過危老審議。

自2003年起，兩岸陸續直航，來台觀光人次不斷突破新高，開啟台灣旅館業發展，台北市旅館家數從2003年的49家，2004年快速增至185家，累計到2020年達673家，其中不乏是舊大樓改建成旅館，因此許多旅館屋齡現已相當老舊，老旅館除因設備老舊可能影響住房率，近年來國際品牌紛紛插旗設據點又讓競爭更激烈，2020年更受到疫情影響，北市都會區飯店住房率大降，只能苦撐，部分老飯店乾脆趁此波疫情申請危老改建，原本的老舊危機，反而變成極具潛在重建商機，從2019年到2020年就有6家旅館通過危老審議，包含六福客棧、台北馥敦飯店、宣美精品飯店、台北國賓大飯店、優美飯店、洛碁大飯店(花華分館)。

總經理柯宏安表示，以2020年台北市危老踴躍區域，中山區的松江南京商圈為例，商辦平均空置率近一年來都保持在2％以下，危老都更帶來供給新活水，像是國泰人壽民生建國都更案為例，都更後大幅提升資產價值，平均租金每坪行情來到2,800元，已超越此區域的平均行情，而目前打炒房政策未影響都更、危老貸款程序，預計2021年危老都更熱度將持續發酵。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

「敦南SOGO」傳出即將易手消息！據可靠消息指出，「敦南SOGO」因區位良好、基地方正，總開發價值至少200億以上，過去就傳出多家企業競爭角逐，經多方比較後，目前仍有志榮建設、皇翔建設、僑福旗下公司等三方競爭者，其中志榮建設12月初才開始接觸賣方，以黑馬之姿備受矚目。

《三立新聞網》獨家採訪志榮建設，高層表示對於此案確時一直有在接洽，在多方角逐下，與其他兩方競爭者一起進入最後階段，且在「敦南SOGO」仁愛企業房東要求下，志榮早已備好130億元現金銀彈，盼望年底前能敲板定案，目前仍在靜候佳音中。

另根據其他平面媒體報導指出，敦南SOGO大樓目前進入簽約交易階段，買方很可能就是皇翔建設旗下關係企業，對此，皇翔建設副總游玉華表示，程序上仍在洽談，一切言之過早。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，敦南SOGO大樓土地面積938.96坪、建物面積7,269.5坪，真以130億元成交，拆算建物單價，每坪約180萬元，若單以土地拆算，每坪地價約1,385萬元。

由於敦南SOGO大樓同時符合都更、危老條件，對收購者而言，若不急著開發，都更獎勵容積較危老多；若急著開發，可依循流程較為簡易的危老程序，雖然容積稍微少了些，但至少也有200億的開發價值。

黃舒衛進一步分析，台北市精華區土地相當珍稀，敦南SOGO大樓基地大又方正，早已傳出多方勢力欲角逐購買，目前已知不少銀行皆緊盯銷售動向，盼獲得聯貸先機，至於售出後開發動向，則必須等待租約到期後，SOGO與新業主雙方協定後才可得知。不過值得一提的是，敦南SOGO大樓最終成交價若拍板為130億元，將成為今（2020）年商用不動產成交金額僅次於王朝大酒店268億元的第二大成交案。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

「敦南SOGO」傳出即將易手消息！據可靠消息指出，「敦南SOGO」因區位良好、基地方正，總開發價值至少200億以上，過去就傳出多家企業競爭角逐，目前又有消息指出，將以130億現金售出，不過買家尚未定案。

「敦南SOGO大樓」位於台北市敦化南路上，土地面積938.96坪、建物面積7,269.5坪，基地方正且符合都更、危老條件，根據市場人士評估，開發價值至少約200億元起跳，所以傳出房東有意出售時，立刻引起多方角逐。

但據了解，「敦南SOGO」目前仍有5年半租約，對於開發商是好是壞呢？瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，其實「帶租約」銷售「敦南SOGO」並非首例，7月傳出富邦人壽買下的王朝大酒店，以268億元成交，成為今年成交的第一大案。

黃舒衛說，由於富邦人壽屬於壽險業者，根據金管會規定，保險業投資不動產必須2年即時運用且有收益，出租率逾60％、年投報率須符合2.095％以上，所以投資以王朝大酒店時，勢必早已評估過投報率才出手。

而「敦南SOGO大樓」雖然基地方正、區位良好，但內有百貨業、健身房、俱樂部等，使用方式與酒店大不同，以商用不動產經驗而言，通常會較商辦、酒店等投報率再低一些，倘若低於法規限制，壽險業者就無法出手。

不過對於開發商、或建商型態的買家而言，就不會受到如同壽險業者的限制，且倘若接手後是為了進行都更開發，買家著眼的是開發利益，倘若「敦南SOGO大樓」以130億售出，開發後至少有200億的價值。

然而申請都更，至少也需要2～3年的時候，期間SOGO繼續承租，對於買家而言，短期內的租金收益也算不無小補，所以「敦南SOGO大樓」帶租約出售一事，僅有加分，沒有減分的問題。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

全台房價高漲，「小宅」一躍成為市場主流，1房、1+1房、2+1房的推案越來越多，而且漸漸的從大台北地區擴散到其他都會地區，專家分析，想入手小宅，優點是低總價、好脫手，不過難殺價、貸款限制和裝潢的隱形成本都要考量進去。

房價日益攀升，要在有限的預算中挑房子，「小宅」似乎是不少人的答案。

記者李頂立：「我們現在所謂的的小宅，要不就是坪數小，不然就是在有限的坪數內做最有效的規劃，像我們現在所來到的建案，就是把原本兩房的空間規劃成三個房間。」

權狀28坪，扣掉公設室內空間僅接近20坪，但要有三個房間，客餐廳、廚房、衛浴都不能少，到底要怎麼規劃？

重劃區建案專案經理賴泓曄：「有些夫妻未來有打算生第二胎的這個情形下，這個空間我們可以做到+1房的空間。」

兩房隔成2+1房，保留一個完整主臥，但另外兩個勢必有所犧牲，以單人的空間為主。

重劃區建案專案經理賴泓曄：「整個客餐廳的動線規劃做一個開放的空間，包含我們做整體中島的規劃，那跟餐桌做一個連接。」

另外開放式廚房緊鄰陽台，直接和客餐廳相連，訴求坪效最大化。您可能覺得空間不大，但低總價的條件下，還是不少首購族和小家庭買單。

重劃區建案專案經理賴泓曄：「第一類是首購，再來是這個準備成家的年輕夫妻，以及近來很多幫小孩置產的父母，他們注重的無非就是在空間上的多元運用以及在收納的整合，那再來就是總價以及自備款的部分。」

目前建案約銷售五成，超過半數都是這種28坪甚至更小的24坪產品，總價親民，容易轉手和出租，小宅幾乎是不敗的推案主力。

住展研發長何世昌：「大台北是比較多啦，這種建案比較多，最近我們發現從今年下半年起，包含桃竹地區甚至中南部都有慢慢有這種迷你宅的建案逐漸的興起，所以這股迷你宅的推案風潮是方興未艾。」

1房，1+1房，2+1房，小宅風逐步吹進都會區，除了單價考量，單身經濟與家庭結構變化，顯然也是原因之一，根據內政部不動產資訊平台資料，六都1人1宅的「單人宅」，2009年第1季只有74.8萬宅，但到今年第3季已飆升到131.7萬宅，11年增幅達7成5。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐：「也許是不婚、單身，像這樣的人口比例相對來說是比(以前)高的，再來尤其都會區，總價門檻壓力非常大的情況之下，大家就必須把目標放在坪數比較小的物件，可以比較快速的去圓他的成家夢。」

以目前的市況來看，小坪數的保值性無庸置疑，不僅建商推的多，去化速度也比中大型坪數還快，但相對來說，單價較高、議價空間也更小，而且專家提醒，過小的坪數，貸款條件與成數上的限制也較嚴格。

住展研發長何世昌：「銀行在貸給民眾的時候，會看你房間的坪數，大部分的套房或者是15坪以下的房型，可能只能貸個七成左右，除非真的是完全首購名下沒有房子，盡量買在20坪左右，貸款成數比較沒有問題。」

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐:「如果有一些實品屋它在裝潢的過程當中，就用大量的像鏡面的效果讓你覺得房間是很大的，但是你實際上可能你進去房間轉個身都困難，回過頭來還是要依照你實際的使用狀況，甚至你可以試著去擺擺看或者去走動看看。」

專家分析，小坪數規劃上，往往沒辦法兼顧風水，但最怕還是有部分狹窄畸零空間，家具、裝潢需要特別客製，額外增加購屋成本，在下手之前，還是要按自身需求，冷靜的停看聽。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

住展雜誌統計，今年北北桃竹等地新成屋、預售屋建案房型比例仍以2、3房為大宗，其中新北、桃園與新竹地方的2、3房比例均逾8成以上，新北市占比更逼近9成。台北市2、3房房比例相對雖較低，但仍達約7成左右。住展雜誌研發長何世昌表示，新建案房型比例變化與需求面息息相關，今年2、3房占比居高不下，顯示相對低總價的首購、首換市場較為熱絡，房市並非全面回溫。



1房型比例減少　背後原因很奧妙



雙北市今年2房型占比同步激增，台北市由去年的29.4％升至35.1％，增加6.1個百分點；新北市則由去年的37.5％升至43.8％，增加6.3個百分點。有趣的是，雙北市今年1房型占比下滑，其中台北市減少5.7個百分點至13.1％，新北市則減少3.6個百分點至4.8％。



何世昌分析，雙北市1房型比例急降，並非意味著極低總價市場沒人氣，而是產品規劃走向改變了。過去15坪到20坪初頭的產品，通常會規劃為大套房、1房1廳或1+1房，但如今這個區間的坪數卻大量被硬擠成2房，尤以大台北最為盛行。



這種「假2房、真1房」的迷你房型總價與大套房差不多，卻多出一間房間。迷你房型對於無力負擔正常2房的購屋族來說是個退而求其次的選擇。對於包租公而言出租投報率高，一時蔚為風潮。因而大台北地區才會出現2房型比例上升而1房型下降的特殊現象。



新北與桃園　坪數與房型占比雷同



北台灣各縣市中，又以新北市2、3房占比達87％最高，其次是桃園市約84％。由於新北與桃園本身的首購、首換族群買盤出來，再加上「脫北者」暴增，大量外流到新北與桃園等地。為了同時兼顧本地與外來客等兩股買盤，規劃20坪～50坪房型成為最大公約數，尤其是新興重劃區的建案十之八九都是這類房型。



至於新竹因收入高、房價親民，歷年主流房型都以3房型為主，今年也不例外，且3房型占比更一舉上升至約58％，3房比例是北北桃竹中最高的地方。



何世昌指出，雖然今年房市買氣回升，房價也同步上漲，但房型比例走勢卻與過去多頭情況不同。過去房市大多頭時期，4房型占比達25％以上，是很平常的事。主因是此時當房價看漲時換屋族買盤容易出籠，建商規劃產品時就會放大坪數。然而，今年4房型比例並未大幅增加，且占比均低於二成，顯示房市確實未全面回溫，資金高度集中於中、小坪數市場。大坪數、高總價市場依然挑戰重重，致使建商不願放膽把坪數作大。

近日有紙媒引用律師說法，提到事實上，若援引《平均地權條例》第八十一條關於「未辦理移轉登記之土地轉售」之處罰，預售屋契約的轉手買賣，是必須接受裁罰的。然而，行政院消費者保護委員會所制定的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，卻規定「預售屋契約轉讓他人，賣方不得拒絕」。



前者為法律層級，後者則屬命令層級中的「法規命令」類別，後者位階較前者低，因此主管機關若有意，應該是可以按《平均地權條例》裁罰預售屋轉手買賣、並修改低位法的。然而，住展房屋網觀察，並未有人因此法受罰。



預售屋轉手買賣可能造成炒作，因此才有人討論或能以《平均地權條例》來裁罰預售屋轉手買賣，先不論此手段是否合乎民情，住展房屋網在此或許得先解釋：為什麼預售屋的轉手買賣，可能造成炒作？



事實上，房價炒作時常出現在「重複買賣」的過程中。投機客以較低的價格購入預售屋，在量少而價揚時轉手賣掉，便有了賺頭。且因為非屬成屋買賣，亦能避開被視為能抑制短線炒作的「房地合一稅」。投機客從中得利，卻造成房價虛漲的後遺症，這便是預售屋轉售帶來的炒作效果。



這也使得一直以來隱身《平均地權條例》中的第八十一條，在此風口浪尖成為話題。但為何《平均地權條例》第八十一條，有能力被引用來裁罰預售屋轉手買賣？事實上，該法條規定：「土地買賣未辦竣權利移轉登記，承買人再行出售該土地者，處應納登記費二十倍以下之罰鍰」。



其中預售屋買賣，便符合了第一個逗號之前的要件：一方面，它包含了「房屋」及「土地」的買賣，另一方面，其權利轉移也只會發生在成屋取得建照之後，因此若轉售預售屋，確實會觸犯此條律法。



目前中央正積極立法抑制炒作，近日實價登錄修法草案一送立院，馬上由內政委員審議通過，內容也包含了預售屋契約轉讓時的實價登錄，並賦予地方主管機關查核買賣資金流向。浮上檯面的《平均地權條例》第八十一條，也被視為有明確罰則，可挪用來抑制炒作的法條。



但在此之前，為何沒有主管機關引用此法？是這條民國六十年代就已存在的法條，已不適用於現今狀況？還是大家忘了這條規定？抑或主管機關知情，一直以來卻未作為？住展房屋網建議，無論預售屋轉售是否帶來嚴重炒房效應、有關單位是否必須以此開始對預售屋轉受進行裁罰，《平均地權條例》及《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》之間如此明顯的矛盾，勢必得先釐清。

為提升交易資訊透明度，保障次承租人權益，減少交易糾紛，台北市政府地政局會同法務局消保官於今年1至10月間，抽查8家租賃住宅包租業者所使用之住宅轉租定型化契約，查核是否符合內政部公布之「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」規定。檢查結果公布，初檢有3家業者全部不合格，僅1家業者全數合格，經命限期改善後，複檢已全部改善完成。



地政局表示，本次首度針對轄內租賃住宅包租業者之定型化契約進行查核，查核項目共計11項，違規較多之項目為「租賃標的」、「租賃期間相關費用之支付」及「提前終止租約之約定」等三項。「租賃標的」違規情形為未完整記載主建物、附屬建物及共有部份之詳細資訊，使消費者處於使用範圍不明的狀態；「租賃期間相關費用之支付」違規情形為未揭示電費最高限制、其他費用及其支付方式(如網路費、管理費等)，導致費用計算爭議；「提前終止租約之約定」違規情形，則是未揭示先期通知義務、違約金規範及預收租金之返還等內容，使雙方權利義務關係不明確。因不動產交易涉及金額高，建議民眾可先上地政局網站「租賃專法專區」查詢，以避免簽約時掉入契約條文不平等之陷阱。



地政局另外提醒現有的二房東們，依租賃住宅市場發展及管理條例，包租業者應申請許可及登記，於領得執照後始得營業。新法之緩衝期已屆滿，自今年6月27日起，若非租賃住宅服務業而經營代管業務或包租業務者，依第36條規定可處行為人新台幣4萬元以上20萬元以下罰鍰。



法務局表示，本次違規項目多是和租金有關，提醒民眾簽約前，務必仔細審閱業者所使用之定型化契約內容及附件，以維權益。若發現業者提供的契約違反規定，除可要求其修改契約條款，也可向各地方政府提出檢舉。法務局和地政局除將持續辦理包租業者之定型化契約查核，並呼籲包租業者，應使用符合內政部公布之「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」規定之住宅轉租定型化契約。若違反上開規定而不改善，依消費者保護法第56條之1規定，最高將被處新台幣30萬元罰鍰。



消費者如有任何關於租屋之爭議，可利用消費者服務專線「1950」或撥打市民熱線「1999」轉6169、7509查詢，法務局消服中心、消保官室或地政局將會提供相關消費諮詢及協助申訴，以維護消費者權益。

台南市110年公告土地現值經地價評議委員會評定通過，全市平均上調2.52%，本次調幅超過2%以上有11個行政區，分別是位於原台南市區及周邊的東區、中西區、永康區、安平區、安南區、北區，位於南科周邊的麻豆區、善化區、安定區、新市區，以及沙崙科學城所在的歸仁區，而龍崎及南化區則持平，全市調整結果，將於明年1月1日公告；台南市長黃偉哲表示，受南科效應帶動，對於快速開發地段及時反應調幅，一般地區仍僅微幅變動。



台南各項公共建設顯著提升，南科擴充帶動就業效應，沙崙綠能科學城逐步成形，以及文化首都帶動觀光旅遊發展，台南已成為南方宜居城市的代表，內政部的住宅價格指數顯示，台南市的住宅價格漲幅為六都第一，其中市地重劃或區段徵收等整體開發地區不動產成交價上漲顯著，本次公告現值調整須反應各個開發區環境改善效果，至於一般地區僅微幅變動，最重要的是「公告土地現值」是土地移轉及設定典權時課徵土地增值稅之依據，本次調整與民眾的地價稅負擔無關。



台南市統計2019年9月至2020年8月之地價調查期間，買賣交易33,616件，較去年同時期32,268件增加1,348件，增幅4.18%，在低利率資金充沛的大環境下，受到南科產業的磁吸效應，以及各項重大建設及開發區陸續辦理，台南市的不動產交易量持續增加，本次公告現值調整適度反映市價變動，其中新光三越中山店已第4度蟬聯地王，公告土地現值調升3.47%，調整後為每平方公尺32萬8千元，每坪約為108.4萬元，而全市最低土地則位於北門區蘆竹溝北面潮間帶，與去年相同為每平方公尺32元（每坪約為106元）。



扣除開發區的漲幅後，南市一般土地平均調幅為1.54%，本次漲幅前三大為東區6.22%、中西區4.38%及永康區4.01%，其中東區主要是平實營區重劃區調33%及南台南區段徵收區52%，永康的鹽行國中區段徵收區及物流轉運專區也分別調116%及73%，而中西區則是運河星鑽地區調163%，所以扣除整體開發區的漲幅後，東區、中西區、及永康區一般地區調幅為1.86%、1.38%及2.07%，而麻豆區雖然以3.26%排名第4，但實際上是麻豆工業區市地重劃區調漲26%所致。整體而言，本次調整是一般地區微漲，對於公共設施建設完成的整體開發地區漲幅較大。

對於全國商總不動產委員會主委謝坤成表示，四大打房措施將打擊危老重建與都更案件進行，對此央行發布消息指出，查與事實不符。



央行表示，為促進金融穩定及健全銀行業務，防範銀行信用資源過度流向不動產貸款，於12月8日實施「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」之第7點，金融機構承作不動產抵押貸款，其屬依都市更新條例、都市危險及老舊建築物加速重建條例或其他配合政府相關政策之重建案件，不適用本規定。



為利資訊揭露，本規定及相關問與答已張貼央行網站，供各界查詢。依都市更新條例之重建案件，須符合之條件為借款人應提出該土地(含建物)確實依「都市更新條例」等規定，申請都市更新事業概要(計畫)相關證明文件或切結於半年內取得相關證明文件，經承貸金融機構查證屬實，且借款人切結於一定期限內(由承貸金融機構核實評定)拆除原建物，以及未依切結事項辦理之不利違約效果。



依都市危險及老舊建築物加速重建條例之重建案件，須符合之條件為借款人應提出該土地(含建物)確實依「都市危險及老舊建築物加速重建條例」等規定，申請拆除重建之相關證明文件或切結於半年內取得相關證明文件，經承貸金融機構查證屬實，且借款人切結於一定期限內(由承貸金融機構核實評定)拆除原建物，以及未依切結事項辦理之不利違約效果。

台灣預售屋「紅單」銷售鬧得沸沸揚揚，炒作風潮再起，政府不得不重視，祭出「打炒房」措施，各界還在看是否能降溫，近期中國大陸吹起「取消商品房預售制」風潮，其實世界各國有不少管制房市措施，台灣政府都可借鏡。專家認為，從根本上治起，才能杜絕不動產炒作歪風。

港府開放一手住宅資訊

預售屋看不見摸不著，風險相對較高，炒作空間也比較大，對於許多民眾來說，買屋就像是瞎子摸象，沒有充足的經驗跟知識去了解怎麼看預售屋，如何判斷房價，消基會房屋委員會召集人張欣民指出，政府針對這部分，就像是放牛吃草，沒有作為，有點讓民眾自求多福的感覺。

跟台灣最近的香港，預售屋炒作的程度其實不下於台灣，2013年4月29日香港政府針對新屋銷售實施「一手住宅物業銷售條例」，香港開發商必須將銷售資料上傳到「一手住宅物業銷售資訊網」，包括銷售說明書、價格、銷售文件、成交紀錄冊等，公開給民眾查詢，民眾事先就可以知道預售屋的資訊，而不是在完全黑箱的狀況去購買預售屋。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，國際間抑制房市過熱的手段其實大同小異，多半是朝「融資管制」、「提高持有稅」及「增加交易稅」等三大方面著手。

以正在進行第22波打房的韓國為例，該國針對多屋族加以打壓，將屬於持有稅的「綜合房地產稅」，最高稅率從3.2%翻倍調為6%以提升囤房成本，並把多屋族購置新屋的印花稅拉高到12%，若是在特定地區購屋，還需加收10%的轉讓稅；此外，為遏止短進短出炒作房市，該國將於短期內買賣的房屋利得稅，提升到60-70%，且在部分投機盛行的區段，還對總價逾15億韓元的物件祭出禁貸令，多管齊下盼壓制房價。

澳洲嚴審外國買家 提高交易稅

因外國投資湧入導致房價大漲的澳洲，則劍指海外買盤，針對外國買家購屋採取登記審核制，獲得許可才能在澳洲購屋；同時也增加交易稅，使外國客須按所購之房產價值，依級距繳交5600元澳幣起跳、不設上限的費用。另外外國屋主若在取得房屋後的12個月，閒置房屋超過180天，還會被課徵閒置稅費，導引海外投資風氣逐步降溫。

張欣民認為，現行的預售屋管理規範僅有一堆行政命令，或是分散在個別法令當中，如果要真正遏止房地產炒房歪風，政府應仿照香港設置預售屋銷售管理條例專法，讓預售屋銷售回歸正軌。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】