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房市大環境熱絡，台南市又有南科等議題發酵，今年以來房價成長幅度顯著，根據內政部最新一期《都市地價指數》，台南市上漲幅度居全國各縣市之冠，就連在地房仲也說台南房價幾乎「1年漲完3年份」。不過，專家評估，央行祭出信用管制措施後，旨在抑制炒作行為，自住剛性需求仍是支撐當前房市最大力量，因此，預估明年台南房價不會跌，應會轉趨「溫和上漲」。

台南市經發局統計，截至10月底，台南市今年招商新增234件投資案，吸引138億投資額，共創造170億產值與4324個就業機會；台商回流另有35件，創造投資額1432億、逾萬個工作機會；此外，多家科技大廠也都陸續傳出要在南科擴廠或設廠。

因為如此，再加上台灣房市大環境熱絡，信義房屋安南海佃店店長陳政光指出，今年台南房價可說是「1年漲完3年份」，尤其也有部分置產投資的買方，大批購入預售屋。

事實上，根據信義房屋企研室統計實價登錄資料，今年截至目前，台南市住宅單價16.4萬，是歷年首次破15萬，且較去年上漲12%；透天及別墅今年平均總價1266萬，也是歷年新高。

不過，陳政光認為，央行日前宣布信用管制措施，包括自然人第三戶（含）以上最高貸款成數6成，無寬限期，公司法人購置住宅第一戶最高貸款6成，第二戶（含）以上最高5成，且均無寬限期，應能抑制炒作行為。如此一來，台南房價較不會在短時間內飛漲，但因產業的確在發展中，仍有自住的剛性需求支撐房市，因此受南科帶動的區域房市，明年房價仍不太可能下跌，而是轉趨合理、溫和地上漲。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近日有報導指出，有參與包租代管的房屋租金近五萬，拉抬周邊租金行情。營建署回應，目前已加入社會住宅包租代管的物件中，臺北市平均月租金縣市版是1萬9,637元，公會版是2萬882元，六直轄市平均3萬元以上的高租金物件為少數。



營建署指出，包租代管推動至今已媒合1萬2千戶，且符合條件即可得到租金補助，所以媒合成功的房客中，有6成房客本身或同住家人具有經濟或社會弱勢身分，其中以「低收入戶或中低收入戶」居多。換算下來，目前有7千2百戶弱勢家庭得到幫助。



但根據衛生福利部統計，光是今年第三季的低收入戶數量（1萬4千多戶）就超過包租代管的供應戶數，中低收入戶更高達11萬2千多戶。計畫需照顧的群體不止於此，在內政部提出的《109年度住宅補貼計畫》中，經濟或社會弱勢身分高達11種類別。



在為數不多的包租代管物件中，卻有4成是媒合給非弱勢群體。且根據現行住宅法規定，參與包租代管的房東能享有所得稅優惠。內政部次長花敬群更表示，希望將租金免稅額從新台幣1萬元提高到1萬5000元。雖說是為吸引持屋者釋出空屋，但目前看來，最大得利者已經是包租代管業者和房東了。



因現行制度規定，包租代管業者的收益，皆是從租金出發。如媒合成功，業者能獲得2個月租金的開發費，以及每月房租20％的管理費。這代表房租價格越高，包租代管業者能領的補助金越多，變相使政府花人民納稅金在鼓勵高租金產品加入房屋市場。



綜上可看出，現行包租代管不僅並未將「照顧弱勢」的推動初衷擺第一，更與社會現實脫節，政策制度過於理想化，使業者能找到漏洞從中獲利。而相比弱勢群體的居住需求，目前社會住宅的供給還無暇顧及一般身分別的民眾。「包租代管弱勢房客有6成」，根本不值得強調。

23日央行照往例公布五大銀行(台銀、土銀、合庫、華南及一銀)11月份新增購屋貸款(房貸)，為579.54億，較前月再增67.1億，無意外續創今年新高。央行經研處分析，(新增房貸增)原因主要是11月營業天數(較10月)增加及整批分戶貸款增加，另外當然也和同期市場買氣火熱(買賣移轉棟數增)有關。



儘管央行已做出解讀，但部分報導還是下了《政府打炒房 新房貸仍增》的大標題。當然我們不難理解，下這樣的標題，是想和最近的熱門相關議題做連結，但這卻完全就是倒果為因；以上的標題，會讓讀者以為是，就算政府已祭出打炒房辣招，房市(買氣)仍續熱。但事實恰恰相反，融資持續擴增反而是因，打炒房才是果！



沒錯！正因為房市(投資)買氣過熱，間接導致放款過度集中不動產；才致使央行出手限縮融資。至於11月或之前房貸額度不斷增加，充其量是反映12月前房市，因低利及氾濫資金而交投(過)熱的狀態，而非某些報導所暗示的「即便出手打炒房 房市交易仍熱」。同理，稍後將公布的全體國銀不動產融資或買賣移轉棟數，肯定也會出現類似趨勢(然後屆時又會有媒體將此況與打炒房硬做連結)。



住展房屋網企研室須再度強調，官方數據統計和現實市況，有至少一到一個半月以上的時間差；融資餘額如此，買賣移轉棟數更如此，也就是所謂的『落後指標』。這也是稍早央行副總裁陳南光認為，(央行)應該另設先行指標，而不能(再)用目前包含融資、逾放比等落後指標，來評估不動產市場(風險)的原因。



所以，如果想從五大或全體國銀貸款(餘額)，或地政單位買賣移轉棟數，來檢視央行管制融資，或國發會主導打炒房措施的影響，都必須至少再往後推一個月以上，也就是要看明年一或二月數據，才見分曉。現在斷定(打炒房)措施有無效果或效果多大，大概只有從新建案案場或房仲店頭的訪客或詢問度稍能推敲，至於官方數據，一概言之過早。

還在擔心地震來了影響自家建築物結構安全嗎?本月晚間發生規模6.7有感地震，許多民眾紛紛詢問有沒有提供建築物評估鑑定方案，新北市政府已於今年8月推出「新北挺安全方案」，且目前已有三芝及泰山區2處社區向市府申請鑑定高氯離子鋼筋混凝土建築物(海砂屋)鑑定，確認建築物安全狀態。



為執行都更三箭政策，加速協助民眾安居，考量新北市民對於有安全疑慮建築物在推動都市更新前期，常常因資金籌措不易致整合卡關，因此新北市府推動「新北挺安全方案」，以全額出資協助建築物辦理海砂屋鑑定，讓社區儘快確認自家建築物安全狀態。目前三芝和泰山區2處社區已率先向市府申請鑑定，近期將委託專業單位辦理海砂屋鑑定作業，並輔導社區依鑑定結果建議辦理重建或結構補強，搭配市府的多元都更政策方案，選擇適合社區的都更方式，協助社區早日遠離危險。



想要申請「新北挺安全方案」的社區，只要經過市府房屋健檢結果為應立即辦理結構修復的建物，或經結構安全性能初步評估結果R>45，並經整合1/2以上所有權人同意及成立管委會或已核准立案之更新會，即可向市府申請辦理，受理時間至2022年12月31日止，對住家結構安全有疑慮的民眾，趕緊把握機會申請。

2020年是政府「打炒房」的一年，所有預售屋風聲鶴唳，實施2次全國性聯合稽查，六都共破千個預售屋案場，109年度共查核214件，各縣市皆有不合格項目，結果通通限期改善，也就是全部「0裁罰」。屋比房屋總監陳傑鳴指出，這就是業者罰不怕的原因，反正抓到改善一下就好，實際上也不會開罰。

新北市地政局11月公布稽查結果為例，查核20案、每案15項，總查核項目共300項，結果高達90項目不合格，包括「契約沒有載明建物開工、完工及取得使用執照的時間」、「房地面積誤差及其價款找補」、「瓦斯內外管線費用負擔及交屋保留款」、「將總價5％的交屋保留款降低」等，處理方式是全部「限期改善、0裁罰」。

除了近乎「預售屋違規近乎0裁罰」，「包租代管」也出現雷同現象，台北市日前公布109年1至10月間，查驗8家租賃住宅包租業者使用的住宅轉租定型化契約，結果僅有1家合格，命限期改善後，複檢已全部改善完成，同樣是「限期改善、0裁罰」。

陳傑鳴表示，受限地方人力有限，地政基層人員僅能偶爾稽查，稽查比例過低，以預售屋個案而言，六都平均皆抽查比例僅一成；再者，抽查結果並未告知消費者，導致不肖業者常有恃無恐，先違規，等有查到再說。

雖然目前幾乎屬於「0裁罰」狀態，但即使真正開罰，依消費者保護法第56條之1規定處以3萬元以上50萬元以下罰鍰，且得採連續開罰，陳傑鳴認為，這樣的罰緩金額，對於動輒破億的建案數量，其實不痛不癢，喝止力道恐相當有限。

關於不公布業者姓名部分，據了解，市府經常受各方民代壓力，不敢也不便公布其業者姓名；而關於六都抓到違規皆從輕處置，造成「0裁罰」現象，日前內政部次長花敬群向《三立新聞網》表示，中央已注意到此現象，已研擬修法改善中。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

為提升交易資訊透明度，保障次承租人權益，減少交易糾紛，台北市政府地政局會同法務局消保官於2020年1至10月間，抽查轄內8家租賃住宅包租業者所使用之住宅轉租定型化契約，查核是否符合內政部公布之「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」規定。2020年12月24日公布檢查結果(詳如附件)，初檢有3家業者全部不合格，僅1家業者全數合格，經命限期改善後，複檢已全部改善完成。

地政局表示，本次首度針對轄內租賃住宅包租業者之定型化契約進行查核，查核項目共計11項，違規較多之項目為「租賃標的」、「租賃期間相關費用之支付」及「提前終止租約之約定」等三項。「租賃標的」違規情形為未完整記載主建物、附屬建物及共有部份之詳細資訊，使消費者處於使用範圍不明的狀態；「租賃期間相關費用之支付」違規情形為未揭示電費最高限制、其他費用及其支付方式(如網路費、管理費等)，導致費用計算爭議；「提前終止租約之約定」違規情形，則是未揭示先期通知義務、違約金規範及預收租金之返還等內容，使雙方權利義務關係不明確。因不動產交易涉及金額高，建議民眾可先上地政局網站「租賃專法專區」查詢，以避免簽約時掉入契約條文不平等之陷阱。

 

地政局另外提醒現有的二房東們，依2017年12月27日制定公布之租賃住宅市場發展及管理條例，包租業者應申請許可及登記，於領得執照後始得營業。新法之緩衝期已屆滿，自2020年6月27日起，若非租賃住宅服務業而經營代管業務或包租業務者，依第36條規定可處行為人新台幣4萬元以上20萬元以下罰鍰。關於租賃住宅服務業或租賃住宅代管業申請程序及相關法規請查詢地政局網站「租賃專法專區」。

 

法務局表示，本次違規項目多是和租金有關，提醒民眾簽約前，務必仔細審閱業者所使用之定型化契約內容及附件，以維權益。若發現業者提供的契約違反規定，除可要求其修改契約條款，也可向各地方政府提出檢舉。法務局和地政局除將持續辦理包租業者之定型化契約查核，並呼籲包租業者，應使用符合內政部公布之「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」規定之住宅轉租定型化契約。若違反上開規定而不改善，依消費者保護法第56條之1規定，最高將被處新台幣30萬元罰鍰。

 

消費者如有任何關於租屋之爭議，可利用消費者服務專線「1950」或撥打市民熱線「1999」轉6169、7509(外縣市請撥：02-2725-6169)查詢，法務局消服中心、消保官室或地政局將會提供相關消費諮詢及協助申訴，以維護消費者權益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年來台灣房價不斷上漲，不少人儲蓄多年，就為了能買到屬於自己的一棟房子，且不少人在挑選物件時，都會再三考慮價格、條件等重點。對此，就有一名網友指出，自己想在台北、新北地區買房，但他就開出「比較不會潮濕」的條件，詢問大眾「該買哪比較好？」而引來許多行家推薦最佳居住地。

原PO於臉書社團《買房知識家（Q你的A）》上發文，表示自己想在台北或新北買房，頭期款只有500萬，總預算抓900-1200萬，文中他也好奇提問「買哪裡比較不會潮濕呢？不要跟我說全台都很潮濕我當然知道。」

▲ 原PO詢問「買哪裡比較不會潮濕呢？」（圖／翻攝《買房知識家（Q你的A）》臉書社團）

問題一曝光，隨即引來眾多網友討論，其中「三重、蘆洲」被最多人點名，「蘆洲，每次古亭站下雨，我回到蘆洲都沒下雨，溫度也有差一點點」、「北市下雨到三蘆真的就沒雨」、「蘆洲區，首選」、「蘆洲還不錯，1200華夏三房無車位，一公里選擇很多」、「三蘆很可以～～～」「蘆洲，三重一帶，這邊真的乾燥很多。每天從新店到這都有羨慕。」、「蘆洲首選，天氣乾燥，生活機能佳」。

此外，留言中亦有許多人推薦天母、新莊、五股、中和、永和等區，直言「上新莊！我住了六年，在之前住過南勢角、內湖，上新莊真的比較少雨。五股風大也可以考慮」、「天母，每次台北其他地方下雨。天母都沒下」、「跟新店比，中永和算好天氣」、「五股也不潮濕，可是五股離蘆洲捷運站最近的地方大約要兩公里」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年來，住宅出租市場逐漸受到重視，政府陸續修訂相關法規，並力推包租代管等方式，以促進台灣的租屋市場。好時價分析六都的實價登錄住宅租金資料，發現台北市每坪租金最貴，但同時報酬率(毛收益率)也最低，而桃園市的每坪租金最便宜，台南市的租金報酬率則最高。

好時價將實價登錄清理過後近8萬筆的租金申報資料，透過大量自動估價模型，還原每一筆資料申報當時的合理房價，以計算各自的租金報酬率(毛收益率，未將管理費等相關成本納入考量)，並按照年度、縣市等維度，取得報酬率中位數。

 

透過以上方法，可以觀察六都的租金報酬率及其租金單價。台北市以每坪1,369元最高，比排名第二的新北市多了74.2％，甚至是桃園市的3倍，但也因為房價高，租金報酬率僅2.46％敬陪六都末座。新北市則是每坪租金786元、報酬率2.76％倒數第二。而台南市在租金報酬率以4％領先六都，同時每坪租金僅477元，在六都中僅高於桃園市。

好時價產品總監丁肇毅說明，台灣的房租成長與房價變化相比相對穩定，因此房價的高低直接決定了報酬率的高低。台北市一直是台灣房價最高的縣市，報酬率也最低，而近幾年中南部的房價熱潮，使得台中、台南及高雄的租金報酬率一路下滑，過去台南有近5％、台中及高雄有4％的報酬率，收斂到2020年分別剩下4.00％、3.46％及3.56％。

整體而言，以投資的角度來看，台灣的租屋市場報酬率偏低，甚至低於ETF等投資產品，但是過去房價上漲的光芒，蓋掉了對租金報酬率的要求，使得多數投資人只在意房價的變化，就能夠獲得豐碩的報酬，而不需要維護好房屋的品質以提高租金水準，造成租屋市場的品質良莠不齊，讓正常的「投資」行為變調為傷害市場的「投機」行為。期待透過政府的力量，導正目前的租屋市場困境！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據新北地政局資料顯示，最近三峽北大特區房價崛起，且創下實價登錄以來最高點，房價近期呈現緩增趨勢，房價支撐性竟然勝過坐擁機捷的林口，可說為近期表現最好的蛋白區，21世紀不動產企劃研究室指出三峽房價能夠持續升溫的原因主要在於三大關鍵，包括腹地小商圈集中、捷運三鶯線即將通車，以及低總價購入門檻相對較低。

21世紀不動產企劃研究室表示，三峽北大特區全稱「台北大學特區計畫」，範圍則以國立台北大學三峽校區為核心，範圍在三樹路以西、第二高速公路以南、復興路以北的區域，總面積達到185公頃，行政區範圍則橫跨三峽區及樹林區，過往與林口、淡水曾被民眾貼上鬼城封號並稱「林三淡」，現在已然撕下標籤。

關鍵1. 腹地小商圈集中 退縮綠軸形塑高品質生活

首先，腹地相對小除了讓商圈集中之外，也讓北大特區有了「限量感」的感受，此外棋盤式規劃帶來整齊寬敞的街道輪廓，加上當初法令限制，區內建築與人行道邊界留設3-20公尺，這樣「退縮綠軸」的設計也打造出17條林蔭大道，使得當地綠覆率極高，形塑出令人嚮往的宜居生活。

關鍵2. 三鶯線2023年上路 沒車也能串連北北桃生活圈

南北聯外交通部份，三峽北大特區主要依賴北二高，開車約30分鐘就能抵達台北市區，完整的交流道系統滿足開車族需求，加上區內客運接駁量也十分充足。不僅如此，捷運三鶯線預計在2023年完工試車，全長14.29公里、總共有12站，從板南線頂埔站起始，將串起土城工業區、北大特區、三峽舊市區、鶯歌市區、桃園八德的鳳鳴重劃區，未來還能延伸至桃園綠線轉乘、甚至串聯桃園國際機場與高速鐵路，是一條能擴大「北北桃」生活圈範圍的重要路線，以往從台北車站至三峽，需要搭板南線再轉乘公車，約花費一小時以上；若是到鶯歌則是得換乘火車，花費3、40分鐘，未來三鶯線開通後，預計能為大眾運輸通勤族省下將近20分鐘的通勤時間。

 

關鍵3. 台北半價成家 低總價讓買氣持穩

最後也是最重要的關鍵，就是房價，相較於大台北的高不可攀，在三峽北大特區成家門檻相對較低。根據實價登錄資料數據顯示，三峽北大特區兩房新成大樓平均成交單價為42萬元，總價落在1,400-1,600萬元之間；如果是15年內兩房中古屋，平均成交單價為29-35萬元，總價則落在1,000-1,200萬元，儘管日前才達到實價登錄最高點，但相較於大台北動輒7、80萬起跳的房價來說還是便宜許多。

21世紀不動產北大佳園加盟店店東關錚表示，親民的價格及鄰近台北的特質吸引不少大台北首購及換屋需求的壯年人口來看屋，加上鄰近恩主公醫院也不乏許多退休族群入住。21世紀不動產企劃研究室則指出，根據新北市三峽區公所統計資料顯示，北大特區人口增幅近十年成長率達54％，大量人口移入除了帶動居住需求，周邊生活機能亦隨之快速提升，加上捷運捷運三鶯線開通在即，未來能與許多重要公共運輸系統無縫銜接，進而帶動整體都市發展與觀光產業，這些皆為三峽北大特區吸引愈來愈多首購、退休或頂客族入手的原因，預計成為當今雙北最值得期待的學區重劃區。

全台治「冠」表現亮眼，總體經濟不受COVID-19疫情影響，穩健逆風成長。由中研院日前發佈經濟預測指出，今明兩年台灣經濟成長率分別達到2.71%、4.24%，不僅經濟再創佳績，抗疫有功下生活品質遠勝多國，於全球經濟黑暗期中一枝獨秀，不僅掀起台商鮭魚返鄉潮。海外資金也因此帶動回流。

熱錢效應大幅帶動不動產市場，尤以大坪數、具稀有性產品最吸引高階菁英客層需求。返鄉回台居住的台商家庭追求生活品質，重視細節並希望能夠與眾不同，隨著季節降溫入冬，擁有頂級公設的「溫泉豪宅」指名率扶搖直上，成為台商首選標的。

其中雙北市淡水區、北投區獨有天然溫泉原湯，但北投區一帶的硫磺氣與濕氣容易造成電器毀損，且市容較擁擠。反之淡水紅樹林區域傍山依水，擁有天然生態的莊園生活，以及周遭紅樹林竹圍商圈便利生活機能，及諸多優勢於一身，能獲得此客層認同，單價相較北投區也更輕盈，許多富人選擇買在此地，還能換得更大坪數，享受如香港半山豪宅區的高品質生活。

位於紅樹林富人灣區的「鄉林山海滙」除了擁有天生豪景外，更以首屈一指的涵碧樓飯店服務聞名。5000坪山海莊園擁有自己的黃金湯泉、私廚鐵板燒、無邊際泳池等一流飯店公設，半山望海倚靠萬頃森林保護區，得天獨厚的地利條件與國際級飯店品牌加持，讓選擇此區住戶不少是旅外華僑或退休外交官，特別喜愛這裡悠閒自然氛圍，指定在此富養人生下半場，日日享受涵碧頂級款待。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】