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2020.12.7中央銀行的一紙行政命令，2020.12.8即期生效，沒有緩衝期的打房措施，讓投資客及建商們措手不及，對於建商來說將購地貸款由原本的無規範改成6.5成，且保留1成動工款，另外需檢附具體興建計畫。自然人的第3戶購置貸款也降為6成，且無寬限期，另外，最多人使用的公司法人購置貸款，第一戶6成無寬限期，第二戶5成無寬限期這招直接斷了投資客的金援，因為最近的一人公司真的超多，看似景氣復甦，公司林立，其實是為了降房地合一稅之故，因為個人房地合一稅非自住是15％~45％，法人則是單一稅率20％。

新北市地政士公會指出，「上有政策，下有對策」，其實，在政府防堵法人單一稅率20％前，早有一群投資客去拆解房地合一稅的內容，發現設置公司法人作業成本還是偏高，因為必須請會計事務所做帳、報稅、記帳費用……等，是一筆不小的開銷，所以直接在土地增值稅裡下手，明確簡單，獲利了結，不拖泥帶水，免作業成本、免記帳費。

 

新北市地政士公會表示，為了避免重複課稅，房地合一稅在課徵土地增值稅後，可以從房屋土地交易所得額中，再扣除因為繳納土地增值稅的土地漲價總數額。重點來了，土地增值稅稅率是20％、30％、40％，房地合一稅非自住是45％、35％、20％、15％也就是，如果高報土地移轉現值，只要繳納20％的土地增值稅，卻可以避免第一年45％的房地合一稅，賣方現賺25％，且墊高的土地移轉現值還可以在買方再出售時「超前部署」免受土地增值稅的課徵，何樂而不為？

 

新北市地政士公會舉例說明，有一個投資客賣了一間近800萬元公寓，沒有裝璜、未滿一年，現賺110萬元，如果以必要費用5％計算，800萬元-690萬元-(800萬元*5％)=70萬元(所得額)，70萬元*45％=31.5萬元(房地合一稅)，賣方將這70萬元所得額轉換成土地漲價總數額，課徵土地增值稅，結果是70萬*20％=14萬元(土地增值稅)，賣方現省31.5萬元-14萬元=17.5萬元整，20％稅率和現在的打房公司法人購置住宅稅率相同，而且取得三大保證：

 

1.保證免設立公司。

2.保證免會計事務所記帳。

3.保證買方短期內移轉不用再繳土地增值稅。

 

看來打房的同時，投資客們已經超前部署完成，並且截彎取直，直球對決，房地合一稅也該補破網，檢討一下了。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

2020年台灣的商用不動產市場寫下逆疫情的好成績，相較於亞太及歐美地區交易量下滑近40%，台灣憑藉著優良防疫表現以及出口帶動經濟成長下，帶動不動產交易動能。根據第一太平戴維斯統計，2020年全年大型商用不動產（3億元以上交易）達1293億元，雖比去年小幅下滑13％，但仍位居10年來的第3高。

土地市場則持續熱燒，建商及保險業的資金挹助及政府釋出大型地上權案激勵下，土地及地上權交易金額累計達2830億元，年增率11％，再次創下歷史交易新高。

今年商用地產中前三大交易類型分別為廠房543億元、飯店295億元以及廠辦214億元。隨著中美貿易戰延伸為中美科技戰，台廠接單旺盛帶動廠商擴廠需求，工業廠房躍升為2020年交易主力，金額達到543億元、占比42％，比去年增加近7成。

科技業及製造業購置自用廠房的動能充足，並且有往中、南部分散的趨勢，將帶動台南、高雄等南台灣的產業聚落崛起；另一方面，建商也嗅到這波產業升級需求，積極佈局雙北市具廠辦立體化潛力的區域，購入工業舊廠進行開發，特別是捷運延線且可申請工業區立體化方案之地區，例如土城、三重及新莊等地區。

有別於商用不動市場對於疫情發展敏感，今年上下半年買氣有明顯落差，近7成5的交易集中在下半年疫情穩定後；土地市場交易則相對不受疫情影響，建商仍是土地市場最大宗買方，購地金額達到1691億元，但若進一步觀察，建商今年度購地金額比去年度減少約17％，主因除了連續二年大量補進土地庫存，接下來購地量能將逐步回歸平穩；另外，土地價格高漲再加上建築成本上升，也影響建商土地評估速度。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，今年商用不動產及土地市場可謂充滿戲劇化的一年，年初因疫情爆發，使原本回穩的商用不動產自用及投資動能雙雙急凍，後續隨著全球經濟因疫情漫延而停擺，訂單及資金回流台灣帶動各類型不動產需求。

展望明年，多家研究構指出，在出口帶動及5G應用下，2021年台灣經濟成長率將達到3.5％以上，科技業擴廠、現代化物流倉儲、綠能產業、數據中心等多元化需求帶動下，預期2021年仍是工業類型不動產領頭迎接量增價穩的格局；投資市場方面，充沛的游資追逐有限的供給，再加低利政策仍會鼓勵自用者轉租為買，辦公室、廠辦及物流倉儲等產品，仍吸引買方關注投入資金。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

2020年全球進入武肺防疫狀態，同時也是台灣房地產狂熱的一年。第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出，台灣2020年商用不動產寫下「逆疫而行」的好成績，彷彿一年就走完了房地產十年的路，大型商用不動產全年交易金額持續維持高檔、達1,293億元，土地、地上權交易金額再創歷史新高，達2,830億元，年增率11％。

今年商用地產中前三大交易類型分別為廠房543億元、飯店295億元以及廠辦214億元。丁玟甄指出，工業廠房一躍交易主力，主因台廠接單旺盛帶動廠商擴廠需求，並往中、南部擴散趨勢，建商嗅到商機，也更積極在雙北土城、三重、新莊等捷運沿線區域購地與開發。

土地交易部分，丁玟甄表示，土地相對蓋房子，就如同做麵的要買麵粉備料，全年交易狀態不受疫情影響，含地上權交易下，總金額達2,830億元，其中建商購地金額達1,691億元，不過，雖然購地大戶仍以建商為主，但比例上年減約17％，主因是今年已是建商大量購地的第二年，加上土地價格高漲，讓建商購地腳步放緩。

除了建商，今年保險業購買商用不動產、土地比例也相當亮眼，因應疫情避險需求，保險業資金大量轉進相對穩定的不動產，合計保險業今年度投入商用不動產及土地（含地上權）金額達到1,122億元，比去年成長184％，創近8年新高。

不過，由於台灣地狹人稠，土地可說是賣一塊少一塊，且2020年～2025年內，台北市區內將大減10萬坪供給，30年以上屋齡辦公樓也成為建商、開發商鎖定的都更、重建目標。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，今年是中美貿易戰開打的第三年，隨著土地供給版圖南移，台南、高雄有機會有機會順勢形塑新的產業聚落，展望2021年，在出口導向與5G應用下，2021年台灣經濟成長率將達到3.5％以上。

其中又以科技業擴廠、現代化物流倉儲、綠能產業、數據中心等多元化需求帶動下，預期2021年仍是工業類型不動產領頭迎接量增價穩的格局；投資市場方面，充沛的游資追逐有限的供給，再加低利政策仍會鼓勵自用者轉租為買，辦公室、廠辦及物流倉儲等產品，仍吸引買方關注投入資金。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

營建署表示，考量過去區域計畫法制度下劃定之鄉村區，因按現況編定及管制，缺乏計畫指導，產生環境窳陋，缺乏公共設施及環境品質低落等問題，為改善鄉村地區公共設施、居住、產業等發展問題，內政部於2018年4月30日公告實施之「全國國土計畫」，將「鄉村地區整體規劃」作為國土空間發展之重要策略，從生活、生產、生態等面向，協助環境改善、協調產業需求並維護生態景觀，以建立鄉村地區永續發展的制度系統。

補助鄉村地區整體規劃經費

 

考量鄉村地區整體規劃為全國都市及非都市土地全面納入管制後首次推動，涉及規劃政策、實務執行、部會資源整合等，為規劃內容完善及後續作業順利推動所需，內政部於2020年9月11日函頒「內政部補助直轄市、縣(市)政府辦理鄉村地區整體規劃作業須知」，並預定於2021年1月核定補助直轄市、縣(市)政府辦理經費，正式啟動鄉村地區整體規劃。

 

內政部全力協助地方推動

 

為提供直轄市、縣(市)政府辦理鄉村地區整體規劃作業指引，內政部營建署刻研訂鄉村地區整體規劃作業手冊，提供民眾參與程序及規劃方法之操作建議；並將辦理講習作業，協助直轄市、縣(市)政府順利完成規劃，達到改善鄉村生活環境之政策目標。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

2020年租金補貼按照總統蔡英文政見，擴大辦理、名額加倍、資格放寬，且首次將申請次數改為1年2次，第1次受理申請作業已於8月31日截止，第2次受理申請時間將於2021年1月18日至2月5日。營建署表示，2020年計畫戶數12萬戶中有分配2萬戶額度於第2次受理申請，請有租金補貼需求的民眾把握機會！

擴大補助對象、資格放寬

 

營建署表示，為落實擴大辦理租金補貼之政策，2020年整併以往住宅補貼及2019年單身婚育租金補貼試辦方案的補貼對象，租金補貼戶數由現行6萬多戶調高至12萬戶，所得標準從平均每人每月所得應低於最低生活費1.5倍放寬為2.5倍，戶籍地也不用再跟租屋地相同縣市。因政府資源有限，經審核通過的戶數若超過計畫戶數，則須進行評點，評點分數較高者可優先獲得補貼。

 

租金補貼金額再分級 每月最高補貼5,000元

 

想申請租金補貼的民眾，可於2021年1月18日至2月5日受理申請期間內，向租賃地或欲租賃地的直轄市、縣(市)政府提出申請。租金補貼金額依地區、是否單身及單身者之年齡調整為7種補貼級距(如附表)。

 

善用線上申請 減少群聚

營建署呼籲，時序進入冬天，中央流行疫情指揮中心已自12月1日啟動秋冬防疫專案，強制要求民眾進入洽公場所應佩戴口罩，以落實個人衛生防護。為減少疾病傳染的風險，鼓勵民眾多加利用線上申請方式。營建署也感謝民眾熱烈支持，第1次受理申請的線上申請比例已由2019年的11％大幅成長至29％，約為去年3倍，請民眾持續支持。

相關資訊可至營建署網站首頁右側「住宅補貼專區」查詢，或撥打諮詢專線02-7729-8003，有專人接聽，服務時間自即日起至2021年2月9日，週一至週五早上8時至下午6時。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

日前台北市長柯文哲「明倫社宅」月租金4萬元吵得沸沸揚揚，然而「包租代管」領有政府補助的「社宅」竟也出現月租金＋管理費達5萬以上的個案？內政部營建署國民住宅組組長歐正興表示，此為極端案例，從今年起就不會再出現。

實際拉開租屋網站一看，真有這樣的案例，歐正興解釋，目前包租代管實施約2年，每年都在逐步調整「可補助對象與租金上限中」，該案例屬於公會版補助案例，租金上限為5萬，但今年度版本，台北市租金補助金額就已調降到39,000元，也就是說，當房租超過39,000元，是不受政府補助的，所以新進案件就不會再出現這樣的狀況。

歐正興說，政府推出包租代管，除了維護租客權益外，同時為扶助弱勢房客，統計全國包租代管平均月租金僅2萬，已扶助達6成弱勢房客營建署呼籲，政府美意不應被極端案件扭曲，目前已納入社宅包租代管的物件中，臺北市平均月租金縣市版為1萬9,637元，公會版為2萬882元，六直轄市平均3萬元以上的高租金物件只占極少數。

針對外界關切高租金物件影響民眾對於社會住宅觀感，以及業者利用服務費用與租金比例關係哄抬房租的疑慮，營建署解釋，已於第3期計畫將受理租金上限作一致性規範，而未來業者的服務費用也與租金脫鉤，不再以一定比例方式給付業者。

營建署最後說，社會住宅包租代管為新興計畫，更著重住宅品質及居住安穩，希望透過多元政策引導租屋市場健全發展，使租屋成為一般人民正常的居住選項，創造比租金補貼更多的附加價值。營建署虛心接受各界的建議，持續精進，也鼓勵更多房東加入，共同營造更好的市場秩序及租屋環境。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

訴訟策略上「舉證之所在，敗訴之所在」，打官司時要附舉證的一方，往往就是敗訴一方。在地政的登記案件裡，如果有時效的問題，就會反映出能否完成登記的關鍵。

新北市地政士公會舉例說明，1983年間，客戶買了一棟透天店面，房屋所有權為私人所有、土地所有權登記在某神明會名下，買賣總價中包括土地及建物價格，但是登記時只有建物過戶完成，土地的神明會組織已經去向不可考，另外區公所的民政機關也查不到相關宗教或財團法人登記，所以房屋點交後，土地就一直未辦過戶。

 

1992年間，經過了10年，當初辦理過戶的代書眼見占有時效已經完成，既然無法辦理土地過戶，就先主張時效取得地上權，為確保房屋產權不會被損害，孰知，因為無法主張行使地上權意思，而占有之證明文件，遭地政事務所補正通知，最後遭到駁回的命運。

 

日子就在無意間流過，前陣子建設公司整合都更及危老，又提到土地非他本人所有的事，經過朋友的介紹，委託我們再試試看是否能主張取得所有權或是地上權，經過案件充份的討論

 

一. 占有事實證明文件-戶籍謄本。

二. 行使地上權意思而占有之證明文件-1992年間的地政事務所補正及駁回通知書。

 

新北市地政士公會表示，萬事俱備，只欠東風，於是我們就接受委託這個案件，經過2個月的地政事務所溝通協調，1個月的公告，終於取得了地上權的登記，也圓了客戶的夢。

 

這個案件順利的完成，都是客戶鍥而不捨的結果，當年地政事務所的收件、補正及駁回通知書樣樣俱全，如果當年客戶氣餒了，把相關收件當成垃圾丟掉，事情就不會進行的如此順利，再回頭看看現在房地產的價值，這真是一個難能可貴的經驗。您有相同的困擾嗎？記得別氣餒，當年沒有辦成的案件，翻箱倒櫃，拿出來討論一下吧！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

新北市邁向國際智能及便捷城市，環境治理也同步跟進。為主動掌握城市營建工地有關空氣、噪音、粉塵等即時現況，環保局首創營建工地智能化管理示範專區，採用科技輔助方法，在工地出入口裝設PM2.5即時監測儀器及CCTV影像監控，以及噪音監測設備，同時與工務局跨局處合作介接營建工地相關資訊系統，可達成即時掌握、立即改善，有效降污三大目標。此外，為推動簡政便民，新北市在2020年4月全面採用線上申辦營建空污費申報作業之外，在12月啟動線上行動支付繳費服務，業者不僅可即時銷帳且可立即下載繳費收據，大幅提升申辦便利性。

環保局表示，過往環境稽查多為接獲民眾陳情之後，為提升主動出擊能力，新北市首創兩處營建工地科技化管理示範專區，地點分別為三鶯線捷運系統計畫統包工程的龍埔機場以及馥御建設股份有限公司新建工程，於工區出入口裝設PM2.5即時監測儀器、CCTV影像監控與即時噪音監測設備，運用智慧聯網平台建置專屬監控頁面，每10秒鐘更新感測器數值，並搭配LINE將預警感知即時推播給業者進行應變防制。

 

環保局說明，專區採用人工智慧辨識，運用於CCTV即時影像監控，將工地髒污畫面與乾淨畫面建立辨識模組並經過機器學習後，一旦辨識到工地髒污，系統可即時通知業者立即改善。針對噪音監測則設定，一旦超過噪音管制值時，即啟動發訊示警業者，使業者可立即降低施工現場之機具噪音，環保局則可立即主動前往查核或輔導，更能有效執行污染源稽查取締工作。

 

環保局表示，除透過智能管理外，為強化營建工地管制力道，環保局透過「新北市營建工程資訊整合平台」與相關局處跨域合作，包含市府工務局執照核發系統，掌握建築類工程完整之生命週期污染排放並運用市府養工處iRoad智慧道路管理系統，即時掌握道路管線工程施作狀況等，主動出擊稽查工區污染情事。

 

環保局指出，營建工地不論施工造成揚塵或是噪音問題，都是最常被民眾陳情，除透過推動營建工區智能管理外及跨局處資訊系統介接整合，使稽查人員可隨時掌握污染情形，惟改善或降低營建工地污染情形發生仍要靠業主自主管理維護。而2020年度新北市轄內營建工地約計4,558處工地已加入自主環境維護行列，落實空氣污染防制措施自主檢核工作，並於空品不良事件日時，配合緊急應變防制揚塵，如落實物料堆置加覆、加強工區內外路面積塵灑水抑制，必要時則要求暫停開挖或填土作業，以減緩空氣品質不良情形，估算每年可減少2,288公噸的空氣中懸浮微粒排放。

 

鑒於2020年推動智慧工地試辦成效良好，環保局規劃2021年針對基地面積大於1公頃以上或剩餘工期仍有1年以上或工況處於整地階段之工地約計6處優先輔導推動設置智能化設備，期能有效降低工地污染情事。

 

此外，為推動簡政便民，環保局自2020年4月起首創全面採用線上辦理營建空污費申報作業，減少民眾往返交通運輸及紙張使用，估算每年可減少53.76公噸的碳排放；為進一步提升繳費便利性，除原本超商、農會、郵局、ATM等繳費管道外，12月起又開放業者使用線上行動支付繳費服務，使業者繳費管道更多樣化，不僅如此，業主亦可即時繳費銷帳就可下載繳款收據，大幅減少時間及人力成本耗費。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

年底至農曆過年前本為裝修市場旺季，加上2020年房產交易熱絡，帶動室內裝潢需求激增，但也引發糾紛案量攀升，根據行政院消費者保護協會統計，受理全國「室內設計及裝修類別」之申訴案件，2020年上半年度統計，平均每月超過20起，預測到年底旺季，室內裝潢糾紛件數將再衝高。

在年關將近之際，隸屬於信義集團旗下之「安信建經」總經理張峰榮給予計劃裝修的民眾幾點提醒：一、應先挑選具備室內裝修業登記證之合格業者；二、合作時請務必簽訂白紙黑字的合約，詳讀並確認約內條文；三、再搭配公正第三方的裝修履約管理機制，讓每筆款項公開、透明，以降低裝修糾紛之風險，除了維護消費者自身權益外，亦保障裝修市場之交易安全。

 

張峰榮更提到：「網路的普及讓許多消費者會不斷比價、貪小便宜，因而忽略品質的重要！也讓『金錢』造成往後的糾紛，尤其透過傳統的雙方交易模式(即是消費者把款項直接匯入裝修業者或室內設計師的帳戶)，這時若遇到不肖業者(俗稱：裝潢蟑螂)，極為可能發生捲款潛逃、偷工減料、工期延宕及變相加價等狀況。」

 

因此為預防交易風險，可參考「裝修履約金流管理」服務，主要是由第三方專戶來控管裝修款，依照雙方簽訂的履約管理合約，按約定時間由消費者分次匯入專戶，若未收到款項，金流控管單位也會向消費者及裝修業者確認狀況，甚至視狀況居中協調，以致雙方有達到共識下才進行撥款，任一方均可清楚了解每一分錢的動向，保障裝修期間的款項安全。

 

現今民眾風險意識高漲，裝修業界也不例外，「安信建經」所提供之裝修履約金流管理服務(稱：裝修寶)已穩定經營5年以上，目前所簽約合作之室內裝修設計業者共超過220間，且均領有國家認證牌照、合法經營之廠商。而安信經營房屋交易的「買賣價金履約保證」，累積超過25年以上之專業經驗，具備完整的資金管理體系，以及運作順暢控管機制，目前已安全把關數十萬件的不動產交易金流，控管金額累積超過30兆。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

依據內政部最新統計資料，2020年前十月外國人在台購置不動產，建物取得966棟，與2019年同期相比減少14.4％，建物取得面積也減少19.0％，土地雖有2,119筆，但與2019年同期相比大幅下滑37.7％，土地取得面積則下滑31.9％。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，2020年國際間交易深受疫情影響，雖然近年海外資金回流、台商大舉返台，但各國維持邊境管制，外國人來台置產並不容易，故取得我國不動產數量下滑。

買房最愛台北市，買地鍾情桃園市

綜觀近四年1~10月外國人在台取得不動產狀況，2020年建物交易棟數是近四年首度跌破千棟，外國人取得土地筆數與2019年同期相比則大減37.7％，在六都表現上，2020年外國人取得建物棟數最多在台北市，共218棟、建物面積共6,004坪，土地取得筆數最多則為桃園市380筆，土地面積共48,829坪。郎美囡指出，台北市為政治經濟重鎮，許多跨國企業總部、研發中心都設立於台北市，故為外資置產的重點區域，也有部分是以僑外資入手住宅及商辦，至於桃園市房屋、廠辦、土地選擇性較多，交通及機能佳且價格低於雙北，除了外商設點佈廠外，台商回流也會透過第三地公司購置廠房及工業用地。

央行打房，商用看俏

 

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，現階段政府針對住宅市場打炒房，短期內外國人購置國內不動產量體出現震盪，惟國內防疫有成，且經濟表現穩健，仍為亞洲理想的置產區域，雖然住宅受到限制，但在低利環境下，商用交易量較具有期待空間。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】